상업용 부동산LM, PM을 넘어 ACTIVE PM으로, 부동산 업계 판도를 뒤바꿀 새로운 서비스의 등장(스위트스팟 Owen님)


부동산 업계 판도를 바꿀 ACTIVE PM!



부동산 시장을 공부하다보면 자주 보이는 영어 단어들이 있죠. PM, LM, FM 등.

이는 모두 부동산을 관리하는 업무와 관련된 단어들인데요. 각각의 의미를 알아보면,

 

AM (Asset Management) : 부동산 자산 종합 관리

부동산을 매입해 운영하고 관리한 후 매각하기까지, 부동산 자산을 종합적으로 관리하는 서비스를 뜻해요. AM사의 목표는 자산을 최적으로 운용하여 투자사의 이익을 극대화하는 건데요. 이를 위해 주식, 채권, 증권, 부동산 등 여러 분야에서 수익을 내기 위한 투자 전략을 수립하거나 자산 평가 및 임대 계약 관리 등의 업무를 수행해요.

 

 

PM (Property Management) : 부동산 자산관리

소유주가 보유한 부동산을 대신하여 관리하고 운영하는 서비스를 뜻해요. PM사의 목표는 관리하는 부동산의 가치를 유지 및 증대하여 안정적으로 수익을 만들어 내는 건데요. 이를 위해 임대차 관리, 시설 보수, 비용 및 공실 관리 등 자산을 실질적으로 관리하며 수익을 내기 위해 예산을 수립하고 전반적인 운영을 집행해요.

 

 

LM (Leasing Management) : 부동산 임대관리

상업용 부동산의 임대를 담당하는 서비스를 뜻해요. LM사는 상업용 부동산을 마케팅하여 임대차 계약을 체결하고 관리하는 일을 하죠. 자고로 부동산이라면 세워지기만 해서 끝나는 것이 아니라, 그 안을 누가 어떻게 채울 것인가가 아주 중요한 영역으로 작용하잖아요? 즉, 임대야말로 부동산의 근간을 이루는 부분이라 할 수 있는데요. 그래서 LM사는 현시점 시장 동향과 트렌드 등을 종합적으로 파악해 자본을 구성 및 확장하여 임대차 수익을 내는 것을 목표로 움직여요.

 

회사에 따라 다르긴 하지만, 흔히 LM 업무 안에 TR(Tenant Representation, 임차인을 대신해 이전할 건물을 물색하고 계약하는 업무, 임대료, 관리비, 인테리어 비용 등 임대차 비용 최소화에 목적을 둠)를 포함하여 생각하는 회사가 많아요.

 

 

FM (Facility Management) : 부동산 시설관리

건물을 비롯한 시설물의 운영 및 유지보수를 총괄하는 서비스를 뜻해요. FM사의 목표는 건물을 안전하고 효율적으로 관리하는 것으로, 건물 유지보수 및 전기 관리, 주차관리, 미화, 경비, 승강기 관리 등 종합적인 관리를 지원하는 업무를 하고 있어요.




회사마다 업무의 범위나 역할을 조금씩 다르게 정의하긴 하지만, 지금까지 부동산 업계는 이 4가지 업무를 축으로 돌아갔다고 할 수 있죠. 그런데, 최근 이 축을 뒤흔들 새로운 키워드가 등장했어요. 이름하여 ‘ACTIVE PM’!

 

전주 최대 쇼핑몰 ‘몰오브효자’CGV 전주고사’를 다시 태어나게 만들고 있다는 ACTIVE PM이 대체 뭔지, 새로운 서비스로 시장에 승부수를 띄운 스위트스팟 리테일 부동산 본부 PM팀 윤인석 팀장님을 만나 이야기를 나눠봤습니다.

 

윤인석 팀장님은 유통사의 MD로 업을 시작했다고 하는데요. 대형 유통사에서 최연소 지점장이 되었을 정도로 유통 업계에 큰 획을 긋고 있던 그가 어쩌다 부동산 업계에 발을 들이게 되었는지, 또 어떻게 전에 없던 새로운 서비스를 만들게 되었는지 그 스토리를 지금 들려드릴게요.



Q. 안녕하세요, Owen님! 자기소개 부탁드립니다.

안녕하세요. 저는 스위트스팟 리테일 부동산 본부 PM팀 팀장 윤인석(Owen)입니다.

기존엔 E.LAND 리테일 매입본부에서 MD로 근무하면서, 전국에 산재한 50여 개 백화점과 아울렛의 브랜드 입·퇴점, 신규 오픈, 지점 리뉴얼 등의 업무를 해왔습니다. 치열하게 일하다 보니 NC백화점 평촌점에서는 부지점장, NC백화점 수원점에서는 지점장이라는 큰 역할이 쥐어지기도 했고요.

 

현재는, 스위트스팟 리테일 부동산 본부의 신사업인 PM팀을 맡아, 사이트의 자산관리 및 운영, 상업시설 MD 리뉴얼과 같은 종합적인 솔루션을 통해 자산의 가치를 증대하는 일을 진행하고 있습니다.





Q. 이전 직장에서 굉장히 오래 근무하셨다고 전해 들었어요.
그 과정에서 ‘최연소 지점장’이라는 타이틀을 달 정도로 능력에 대한 인정도 받으셨고요. 그런 곳을 떠나겠다는 결심이 쉽지 않으셨을 거 같은데요,이직을 결정하게 된 계기가 있으실까요?


시작은 아직 더 성장하고 싶다는 욕구였습니다.
MD로서 일을 시작해 지점장이 되기까지, 아니 지점장이라는 위치에 오른 후에도 제 가장 큰 관심사는 늘 성장이었거든요.

 

그러다 우연한 기회에 “The Future of Retail”이라는 슬로건을 내건 스위트스팟이라는 회사를 알게 되었죠. 아무래도 제가 유통업에 있었다 보니 슬로건에 눈길이 갔어요. 이 회사가 하는 일이 궁금했죠. 조금 더 찾아보니 이곳은 슬로건을 단순히 구호로 내걸기만 하지 않고 실행으로 옮기고 있는 회사처럼 보였어요. 그때부터였던 거 같아요. 스위트스팟에 대한 관심이 증폭된 게 말이죠.

 

그 후 기회가 닿아 스위트스팟의 대표님과 리더분들을 만나 뵐 기회가 여러 차례 생겼어요. 이분들의 이야기를 들어보니 리테일의 미래를 만들겠다는 목표도, 그리고 그 목표를 향해 가는 청사진도 분명하더라고요.

마음이 동화됐습니다.

대화를 하면 할수록 이 사람들과 함께 리테일의 미래에 대한 그림을 그려보고 싶다는 열망이 싹텄어요. 자꾸만 이들과 함께 원팀이 되어 저 미래 속에 함께 서 있고 싶다는 생각이 들었어요.





큰 도전이긴 했어요. 12년간 몸담았던 유통업을 떠나 부동산업이라는 새로운 영역에 도전하는 거니까요.

 

그러나 이곳은 앞서가는 회사를 그저 답습하는 곳이 아니라고 생각했어요.
이곳은 완전히 새로운 시장에서 전에 없던 기회를 찾아내는 곳이라 생각했어요.
이곳은 남다름을 고민하고 빠르게 실행하며 매일 매일 성장하는 곳이라 생각했어요.

 

이곳이라면 저의 성장과 회사의 성장이 동반될 수 있다고 확신했어요.

 

정신을 차리고 보니 새로운 일에 대한 두려움보다는 도전에 대한 열정이 걷잡을 수 없이 커졌더군요. 그래서 과감히 이직을 결정했습니다.



Q. 말씀 주신 것처럼 이직과 동시에 직무가 바뀌었어요.
고민이 많으셨을 거 같은데 마음을 굳히신 과정이 궁금합니다.

이제서야 하는 말이지만...
진짜 많이 고민했습니다.ㅎㅎ
하고 싶은 마음과 열정이 있다고 새로운 직무에서 좋은 퍼포먼스를 낼 수 있을지 매일 고민했어요.

 

그런데 생각해보니 직전 회사에서 MD로 일할 때도 늘 같은 일을 하진 않았더라고요. 매일 새로운 도전의 연속이었어요. 또 어린 나이였지만 지점장으로 근무하며 50명 이상의 직원과 1,000억 이상의 자산을 관리했던 경험 역시 큰 자신감을 주었죠.

 

유통과 부동산이 분명 다른 업이지만, PM이라는 사업 영역만 본다면 제 경험을 살릴 수 있는 요소가 분명히 있을 거라고 생각했어요. 더 나아가 완전히 다른 분야에서 쌓아온 제 노하우들을 이곳에 결합한다면 PM 사업에 새로운 바람을 일으킬 차별화 요소를 만들 수 있을 거라는 막연한 확신도 들었고요.

 

근자감.. 이라고들 하죠..?ㅎㅎ
명확한 근거는 없었지만, 어쩐지 잘 해낼 수 있겠단 자신감이 샘솟았어요. 물론 이직을 고민하는 과정에서 만나 뵈었던 스위트스팟 리더분들의 열정과 도전을 겁내지 않던 성향이 제 자신감에 근거를 더해주기도 했지만요.



Q. Owen님의 합류로 스위트스팟이 신사업 PM에 본격적으로 진출하게 되었어요.
PM이 무엇인지, 그리고 스위트스팟만의 PM 서비스가 갖는 특장점 소개 부탁드립니다.

PM은 Property Management로 말 그대로 고객의 자산을 관리해주는 업무에요.
PM은 임대인이나 자산운용사와 같은 건물주에게 건물 관리 권한을 위탁받는 것에서 업무가 시작돼요. 권한을 받은 PM사는 건물주를 대신해 건물을 운영하고 개발하는 모든 업무를 진행하는데, 여기에는 건물 내 오피스와 리테일 전반 등의 임차사들을 관리하고 건물 콘셉트에 맞게 자산을 운영하는 모든 일들이 포함되죠.



사실 이미 시장에는 PM을 업으로 하는 기업들이 많아요. 그중엔 대기업이나 외국계 기업과 같은 강력한 경쟁사도 많고요. 그러나 기존 PM사의 관점은 건물에 대한 일반적인 시설 관리 및 현상을 유지하는 것에 맞춰져 있어요. 상당히 수동적이죠.

 

스위트스팟만의 PM 서비스가 갖는 차별화 포인트가 바로 이 지점에 있어요. 저희는 건물 관리에 머물렀던 PM의 개념을 보다 능동적으로 건물 브랜딩까지 넓히고자 합니다.

 

스위트스팟 리테일 부동산 본부는 그간 성수낙낙, 여의도파이낸스타워, 신도림 디큐브시티 등 다양한 프로젝트를 통해 리테일에 차별화된 LM 서비스를 제공했던 경험과 노하우가 쌓여있어요. 저희는 이를 PM 서비스에도 그대로 적용할 예정이에요. 상업 시설 MD를 대대적으로 리뉴얼해 차별화된 리테일 군단을 구성하여 건물의 상권과 특색에 맞는 최적의 변화를 이끌어 건물을 브랜딩할 계획이죠.

 

또한 여기에 스위트스팟이 가진 강력한 무기들 역시 버무릴 준비를 하고 있는데요.

1. 팝업스토어와 같은 신선한 리테일 콘텐츠
2. 건물의 인지도를 높일 다양한 마케팅 서비스,
3. 스위트스팟과 MOU를 맺은 디지털 사이니지 서비스까지,

이 모든 것들을 PM 사이트에 탑재할 계획입니다.

 

이는 분명히 기존 PM 시장에서 비어있던 영역이고 대부분의 PM사들이 집중하지 않고 있던 영역이에요.
저희는 기존 PM 업무의 그레이 존을 파고들고 한 단계 더 나아간 이 서비스를 ACTIVE PM이라 명명하고, 차별점을 만들어 갈 예정입니다.



Q. 그렇다면 리테일에 특화된 ACTIVE PM 서비스를 선보이는데,
유통업에 잔뼈가 굵은 Owen님의 강점은 어떻게 녹여내실 예정이신가요?

MD로 일하던 때에 마켓에서 트렌디하고 핫한 콘텐츠를 찾고 발굴해, 이를 우리 공간에 유치하는 일을 했어요. 특히 전 직장에서 관리하던 백화점과 아울렛이 전국의 다양한 상권에 있던 덕에 각 상권에 대한 특성을 파악한 후 이에 맞는 콘텐츠를 찾고, 특정 공간에 패션, F&B와 같은 다양한 리테일 군의 적합 비중은 무엇일 지에 대해 끊임없이 고민하며 신규점을 오픈하거나 기존 점포를 최적화된 조건으로 리뉴얼하는 일을 했죠.

 

또 지점장이 되어 한 지점을 총괄하여 관리하는 동안에는 한정된 공간 내에 최적의 리테일 콘텐츠 비율을 찾아내고 건물 내 매출과 수익을 극대화하는 방식을 늘 고민해 왔습니다.

 

그때의 경험을 잘 믹스하여 각 상권과 건물에 맞는 최적비율과 최대매출, 최대수익의 관점을 두고 상업용 공간의 MD 차별화를 만드는 데에 전력을 다할 계획입니다.




Q. 이런 과정들을 통해 Owen님이 최종적으로 달성하고 싶은 목표는 무엇인가요?

부동산 PM 시장에서 리테일 MD 하면 가장 먼저 떠오르는, 업계 TOP Tier “ACTIVE PM” 본부를 만들고 싶어요.
ACTIVE PM 본부는 전국의 주요 상권에 PM 사이트를 보유한 본부가 되어, 이를 트렌디한 리테일 콘텐츠로 채우는 LM 업무는 물론이고, 팝업스토어와 같은 스위트스팟의 다양한 리테일 콘텐츠들이 우리의 사이트에서 자유로운 퍼포먼스를 뽐낼 수 있게 하는 팀이 될 거예요.

 

한 마디로, 스위트스팟 모든 구성원의 퍼포먼스가 한자리에 모여 시너지를 낼 수 있도록 하는 본부를 만들고 싶죠.



Q. 끝으로, 앞으로 함께 일하게 된 팀원과 스위트스팟 구성원들에게 한 마디 부탁드립니다!

너무나 열정적이고, 강력한 팀과 함께 리테일의 미래를 꿈꾸게 되어 영광이고 감사하게 생각합니다.

 

저희는 스위트스팟이 기존에 하지 않은, 완전히 새로운 영역에 도전하고 있어요.

여러분의 도움이 필요한 순간들이 많을 것 같습니다. ㅎㅎ

 

새로운 영역에 도전하는 리테일 부동산 본부 ACTIVE PM팀에 많은 응원과 관심 부탁드립니다:D






팝업스토어와 관련된 다양한 고민과 궁금증! 저희가 다 해결해 드릴게요.


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